Agevolazione prima casa: è ammessa per l’acquisto di un immobile collabente privo di abitabilità

L’Agenzia delle Entrate modifica il proprio orientamento, espresso nella precedente risposta n. 357/2019, in tema di applicabilità dell’agevolazione “prima casa” in caso di acquisto di un fabbricato collabente, censito nella categoria catastale F/2 (immobili totalmente o parzialmente inagibili, caratterizzati da un notevole livello di degrado che ne determina l’incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio).
Un contribuente, intenzionato ad acquistare un fondo rustico con annessa unità collabente (costituita da trulli), oggetto di interventi di ristrutturazione e successivamente destinata ad abitazione, chiede se sia possibile applicare l’agevolazione “prima casa” già al momento dell’acquisto, pur trattandosi di un immobile attualmente non abitabile e privo di rendita catastale.
L’Agenzia ricorda che il beneficio è disciplinato dalla nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al DPR n. 131/1986, e presuppone, oltre ai requisiti soggettivi dell’acquirente, che l’acquisto riguardi una casa di abitazione diversa dalle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. In linea generale, deve trattarsi di un immobile astrattamente idoneo, sulla base di criteri oggettivi, a soddisfare esigenze abitative. 
Tuttavia, recependo il recente orientamento della Corte di Cassazione – secondo cui non è richiesto che l’immobile sia idoneo all’uso abitativo al momento dell’acquisto, come già ammesso per i fabbricati in corso di costruzione – l’Agenzia riconosce che il beneficio può spettare anche per l’acquisto di un immobile collabente, censito in categoria F/2. Non è decisiva l’assenza di abitabilità al momento del rogito, né la classificazione catastale come unità collabente; ciò che rileva è la suscettibilità del fabbricato ad essere destinato, con i dovuti interventi edilizi, all’uso abitativo.
Resta però una condizione essenziale: l’immobile deve risultare effettivamente destinato ad abitazione entro il termine triennale di decadenza, previsto per l’esercizio dell’attività di accertamento da parte dell’Ufficio. Devono inoltre sussistere tutti gli altri requisiti previsti dalla disciplina “prima casa” e l’acquirente deve rendere nell’atto le dichiarazioni richieste dalla nota II-bis.

Risposta n. 108/E del 26 maggio 2026