IVA: è soggetta ad IVA la cessione di un terreno classificato nell'ambito delle “zone bianche”

Le “zone bianche” sono aree che, pur essendo prive di una pianificazione urbanistica vigente, mantengono un limitato indice di edificabilità, disciplinate dall’art. 9 del DPR n° 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia).
Alla luce di tale norma e richiamando autorevole giurisprudenza sul punto, l’Agenzia delle Entrate sottolinea che la mancanza di pianificazione urbanistica puntuale non equivale a inedificabilità assoluta. Pertanto, la vendita di un’area che, in base al Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU), rientra tra le “zone bianche” non può essere ricondotta alla disposizione dell’art. 2, comma 3, lett. c), del DPR n° 633/1972, in quanto tale norma esclude dal campo di applicazione dell’IVA le sole cessioni di terreni totalmente non edificabili.
Viceversa, il lotto urbanisticamente qualificato come “zona bianca” è un’area suscettibile di utilizzazione edificatoria, la cui cessione è soggetta ad IVA in misura ordinaria.

Risposta n° 321/E del 30 dicembre 2025