Redditi diversi: la cessione della parte comune segue il regime fiscale dell’immobile principale

La cessione dell’abitazione del portiere, all’interno di un edificio su cui sono stati eseguiti lavori agevolabili con il superbonus (art. 119 del D.L. n° 34/2020), è idonea a generare un reddito diverso imputabile pro-quota ai singoli condomini in base ai millesimi di proprietà, in quanto si tratta di un bene condominiale accessorio alle singole unità immobiliari. A tal fine, la verifica di eventuali cause di esclusione dalla tassazione, previste dall’art. 67, comma 1, lett. b-bis), del Tuir, va effettuata con riguardo alla posizione soggettiva di ciascun condomino in relazione all’unità immobiliare di cui è proprietario all’interno del condominio. Pertanto, se sussiste una delle cause di esclusione previste dalla norma (ad esempio, nel caso di immobile acquisito per successione oppure adibito ad abitazione principale per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione), la cessione dell’abitazione del portiere non genera, per il singolo condomino, un reddito diverso fiscalmente imponibile. Al contrario, per quei condomini per i quali non ricorre nessuna causa di esclusione, laddove l’abitazione concessa in uso al portiere venga ceduta prima del decorso di 10 anni dalla conclusione degli interventi agevolati sulle parti comuni, l’eventuale plusvalenza costituisce un reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b-bis), del Tuir in proporzione ai millesimi di proprietà, da calcolare come differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto o di costruzione, aumentato di ogni altro costo inerente. Qualora non sia possibile individuare il prezzo di acquisto o di costruzione del bene ceduto (considerato che il costo di acquisto dell’alloggio del portiere potrebbe verosimilmente essere incorporato nel prezzo originariamente sostenuto per l’acquisto delle singole unità immobiliari), è possibile assumere come riferimento il valore risultante da un’apposita perizia giurata, da ripartire pro-quota tra i condomini, rivalutato in base all’indice Istat se l’immobile risulta acquisito o costruito, al momento della cessione, da oltre 5 anni. Nell’ipotesi in cui siano trascorsi meno di 5 anni tra la data di conclusione dei lavori agevolati e la cessione dell’immobile, per i condomini che hanno fruito del superbonus e hanno esercitato l’opzione per lo sconto in fattura o la cessione del credito non è ammesso ricomprendere tra i costi inerenti le spese sostenute per gli interventi eseguiti sulle parti comuni; diversamente, nel caso in cui siano decorsi più di 5 anni, tali spese rilevano nella misura del 50%.

Risposta n° 86/E del 27 marzo 2026